Det franska transportsystemet är i det stora hela ett säkert system, och köp av en egendom är säkerställd vid registrering i en motsvarande landregistrering. Det går normalt tre månader från när ett erbjudande görs och accepteras.
Undertecknandet av kontraktet sker på ett mycket tidigare stadium än de flesta svenska köpare kommer att vara vana vid i Sverige. Ett kontrakt är undertecknad och är villkorad av notarien (den franska advokaten som är skyldig att hantera transaktionen) som får ett klart resultat för landregistret och ett klart lokalt resultat. Köparen mottar en tio dagars avköpsperiod som löper från dagen efter att en kopia av kontraktet undertecknad av båda parterna delges på honom med registrerad post.
När notarien har slutfört alla nödvändiga papper och andra formaliteter kommer han bjuda in parterna till sitt kontor för att slutföra. Det finns inget speciellt genomföringsdatum. Kontraktet anger bara ett ungefärligt datum när köpet är slutfört.
Visningar
En mycket högre andel (så många som 50 procent) fastigheter säljs privat i Frankrike än i Sverige, för att undvika de rejäla fastighetsmäklarnas avgifter, så en bra utgångspunkt kan vara att köra runt det område du köper i, se upp för tecken som säger ”A Vendre”, eller ibland bara ”AV”. Självklart förlorar du den handhållande service som agenter erbjuder, både under och efter försäljningen, för att hjälpa dig att bosätta dig, och du behöver en bra juridisk representation.
De flesta köpare startar sin sökning genom att söka efter fastigheter online. När man tittar på franska sökmotorer, betyder ”pièces” rum och ”chambres” betyder sovrum. I motsats till Sverige, med franska egenskaper är golvmåtten (yta) i kvadratmeter (m2) framträdande visad, liksom plottstorlek (terräng). Det är alltid bra att ha någon slags legal representation innan du tittar på fastigheter, så om du hittar den rätta fastigheten, kan du lägga ett bud och se vad som händer direkt.
Kostnaden för att köpa egendom i Frankrike
En köpare borde budgetera mellan 7-8% utöver köpeskillingen för notarieavgifter och skatter. Skatten motsvarar cirka 5,5% av detta belopp och resten är notarieavgift. Säljaren bidrar inte till notarieavgifterna. De avgifter och belopp som ska betalas via notarisregistret vid avhandlingen av köpet.
För nya byggen och off plan köp så betalar dom mycket lägre, ungefär 2,5%.
Ytterligare notarieavgifter debiteras om köparen erhåller ett franskt hypotekslån som hjälper till med finansieringen av inköpet. Köparna bör förvänta sig att betala extra notarieavgifter på 0,5-1% av lånebeloppet för notarie att få låneinstruktioner från banken och registrera en avgift över egendomen till förmån för banken.
Få ett lån i Frankrike
Ansökan om ett lån från en fransk bank är en mycket byråkratisk process. Banken kommer kräva omfattande information från köparen för att bedöma hans/hennes ekonomiska ställning. Uppgifter om intäkter och samtliga utestående skulder inklusive nuvarande upplåning kommer att granskas.
Den maximala beloppet är 85% och livförsäkring är i allmänhet obligatorisk för lån som överstiger 50% av köpeskillingen. En köpare kan bli skyldig att genomgå en läkarundersökning innan den accepteras för livslängd.
Franska banker kommer inte att låna ut till främmande invånare för vad som kan betraktas som ett kvasi-kommersiellt projekt som inköp av en giteaffär. De kommer inte heller att hjälpa icke-franska invånare som säger att de planerar att flytta permanent till Frankrike, när fastighetsförvärvet är klart, om inte det har mycket tydligt inkomstkontinuitet. Detta beror på att de kommer att vara oroliga för hur låntagaren kommer att kunna behålla sina låneutbetalningar om den tidigare svenska inkomstkällan har upphört med något föreslaget flyg till Frankrike.
Det finns ingen produkt bokningsavgift, men alla låntagare brukar att betala en organsierings avgift som inte brukar betalas om du fortsätter med deras lånerbjudande. Om inteckningslånet vägras betalas inga avgifter.
Valutaöverföring
Genom att använda ett av de reglerade valutaväxlingsbolagen för att ordna konverteringen av din SEK till euro kommer du alltid att spara pengar jämfört med om du skulle använda din bank. De priser som valutaföretag erbjuder är mycket konkurrenskraftiga utan dolda avgifter.
De gör hundratals överföringar av utländsk valuta varje dag och har sofistikerade system på plats för att säkerställa att dina Eurofonder kommer fram där du behöver dem när du behöver dem.
En deposition på 10% betalas vanligtvis av köparen vid kontraktets undertecknande. Det är rimligt att inrätta ett konto hos ett av valutaväxlingsbolagen vid köpets början så att euron sätts för denna insättning och i efterhand kan balansebolaget av köpeskillingen och avgifterna och skatterna köpas på bästa möjliga pris.
Fastighetsägande i Frankrike
När det gäller hur det är bäst att strukturera köpet av fastigheten är det något som måste beaktas vid transaktionens början och det är viktigt att ta specialiserad oberoende juridisk rådgivning om de tillgängliga ägaroptionerna och de juridiska och skattemässiga följderna av död hos en gemensam köpare.
Vissa kontrakt men inte alla kommer att möjliggöra en ersättning av köparen med en annan eller tillägget till en annan köpare eller en annan juridisk person mellan kontraktets undertecknande och slutförandet. Dessutom kan det för vissa gemensamma köpare vara önskvärt att inkludera det som kallas en tontine-klausul i slutköpet. Denna klausul skulle säkerställa att vid överlåtelse av en gemensam ägare anses överlevaren vara ägare till hela egendomen. Användning av tontinen är emellertid inte utan dess nackdelar och för gifta par anses antagandet av den franska äktenskapsregimen som kallas universell samhälle generellt att föredra att köpa med en tontin-klausul.
Vem gör vad
Fastighetsmäklare
Du bör gå på visningar av fastigheter via en licensierad immobilier, eftersom dessa byråer måste ha en carte professionnelle samt full yrkesskyddsförsäkring. Nästan alla priser som du ser på en ombuds webbplats eller i deras fönster kommer att inkludera sina avgifter (normalt runt 5-7 procent) men inkluderar inte notarieavgifter och skatter. Du bör kolla detta innan du tittar på fastigheten.
Alla franska fastighetsmäklare är verksamma under Loi Hoguet (deras uppförandekod) och omfattas av strängare regler än sina motsvarigheter i Sverige. Det finns också ett fåtal federationer som har bästa praxischarter och som erbjuder utbildning och vägledning till sina medlemmar.
Den största och mest kända av dessa är FNAIM som har över 11 000 medlemsbyråer i hela Frankrike och säljer nästan en halv miljon hus.
Notaire
En Notaire är en egenföretagare som är juridisk specialist och har offentligt godkännande att utarbeta avtal och övervaka försäljningen. All försäljning måste gå igenom en användares händer. De agerar på uppdrag av staten och pekas av justitieministern. Både säljare och köpare kan begära en notarire efter eget val – kostnaderna förblir desamma och de delar upp arbetet helt enkelt. Du kan hitta en lista över notarius publicus och deras uppgifter på notaires.fr.
De representerar staten och genomför planering och andra sökningar med de lokala myndigheterna. Om du vill ha någon som representerar dina juridiska intressen finns det svenska rättspraxis som anställer franska notarier.
När du blivit ägare till en fastighet i Frankrike finns det flera årliga skatter som du sannolikt kommer att vara ansvarig för. Du kommer definitivt att behöva betala två lokala skatter (i stort sett motsvarar rådets skatt i Sverige). Den första är landskatten (taxe fonciere). Ju mer mark en fastighet har desto mer landskatt betalas. En lokal avgiftskatt debiteras ofta tillsammans med taxe fonciere.
Den andra lokala skatten är ockupantens skatt (taxe d’habitation). Taxe d’habitation betalas av den som äger eller äger en fastighet den 1 januari varje år och så för många köpare blir det inte ditt ansvar förrän den 1 januari året efter köpet. Taxe fonciere å andra sidan fördelas rutinmässigt mellan köpare och säljare på slutdatumet med köparen skyldig att betala säljaren det belopp som ska betalas för perioden från och med den 31 december det år då fullbordandet sker.
